Chi phí phát sinh khi xây nhà: 12 khoản hay bị bỏ quên và cách dự phòng

Nói đến "phát sinh", nhiều gia chủ nghĩ ngay đến chuyện nhà thầu đẩy giá. Thực tế, phần lớn phát sinh đến từ những khoản chưa được tính vào ngân sách ban đầu hoặc từ thay đổi của chính gia chủ. Biết trước 12 khoản dưới đây, bạn có thể đưa chúng vào dự toán ngay từ đầu.

Phát sinh đến từ đâu?

Có bốn nguồn chính: hạng mục nằm ngoài gói, thay đổi thiết kế hoặc vật tư, điều kiện hiện trường khác dự kiến, và biến động giá nếu hợp đồng không chốt giá. Phân loại như vậy giúp bạn biết khoản nào kiểm soát được.

12 khoản hay bị bỏ quên

1. Ép cọc hoặc gia cố nền: thường nằm ngoài gói, chỉ rõ sau khi khảo sát địa chất.
2. San lấp mặt bằng, vận chuyển đất: đặc biệt với đất ruộng, ao hồ.
3. Bể nước ngầm, bể phốt, hố ga: hệ thống xử lý nước ngoài nhà.
4. Đấu nối điện, nước và đồng hồ: phí và vật tư kéo từ trụ điện, đường nước đến nhà.
5. Cổng, tường rào, sân: nhiều bản báo giá chỉ tính trong phạm vi nhà.
6. Mái hiên, mái che sân, lam trang trí: thường được nghĩ thêm khi đã xây xong.
7. Thiết bị ngoài danh mục: máy nước nóng, điều hòa, hệ thống năng lượng mặt trời.
8. Nội thất cố định: tủ bếp, tủ áo âm tường, vách trang trí.
9. Chống thấm bổ sung: sân thượng, nhà vệ sinh, tường hướng mưa gió khi phát hiện thấm.
10. Vệ sinh công trình trước bàn giao: một số gói không bao gồm.
11. Phí thiết kế bổ sung: sửa phương án nhiều lần, phối cảnh nội thất.
12. Thuế, phí, lệ phí hồ sơ: xin phép hoặc thủ tục liên quan.

Dự phòng bao nhiêu là đủ?

Hiluxhome đề xuất:

• Khoảng 5% đến 10% tổng chi phí khi đã có hồ sơ thiết kế đầy đủ, nền đất đã khảo sát và danh mục vật tư chốt chi tiết.
• Khoảng 10% đến 15% khi cải tạo nhà cũ hoặc khi chưa có hồ sơ chi tiết, vì hiện trạng chỉ lộ ra khi phá dỡ.

Đây là mức tham khảo. Hồ sơ càng chi tiết, dự phòng càng có thể thấp. Bài cách tính chi phí xây nhà trọn gói và bài tổng hợp chi phí xây nhà ở Thanh Hóa dùng cùng mức này để bạn không bị mâu thuẫn số liệu.

Ghi vào hợp đồng để tránh tranh cãi

1. Danh mục vật tư ghi thương hiệu, mã, quy cách.
2. Phạm vi "trong gói" và "ngoài gói" liệt kê riêng.
3. Cách tính khi thay đổi: đơn giá điều chỉnh theo hạng mục nào, ai ký xác nhận.
4. Mọi thay đổi lập phụ lục có chữ ký hai bên trước khi thi công.
5. Chốt giá cố định hay điều chỉnh theo biến động giá vật liệu, nếu điều chỉnh thì theo công thức nào.

Phân loại phát sinh để biết ai chịu trách nhiệm

Phân loại rõ giúp bạn biết khoản nào hợp lý để chấp nhận, khoản nào cần trao đổi lại.

Mẫu phụ lục phát sinh nên có

Một phụ lục tốt cần ghi đủ các thông tin sau, và được hai bên ký trước khi thi công phần thay đổi:

1. Số phụ lục và ngày lập.
2. Mô tả thay đổi: làm gì, ở đâu, vì sao.
3. Khối lượng tăng hoặc giảm và đơn giá áp dụng.
4. Tổng chênh lệch và cách thanh toán.
5. Ảnh hoặc bản vẽ minh họa nếu cần.
6. Ảnh hưởng đến tiến độ (kéo dài hay không).
7. Chữ ký gia chủ và đại diện nhà thầu.

Cách kiểm soát chi phí khi đang thi công

• Giữ một bảng theo dõi: hợp đồng gốc, các phụ lục, tổng chi hiện tại, tổng còn lại.
• Cập nhật hằng tuần sau khi họp nhanh với nhà thầu.
• Đối chiếu khối lượng thực tế với khối lượng trong hợp đồng ở các mốc lớn.
• Giữ lại hóa đơn, phiếu giao hàng nếu có vật tư gia chủ tự mua.
• Chụp ảnh các hạng mục trước khi bị che khuất để làm căn cứ khi cần.

Nếu thấy chi phí tăng nhanh hơn kế hoạch, hãy dừng lại cùng nhà thầu xem lại phạm vi trước khi tiếp tục.

Kết luận

Phát sinh không thể về bằng không, nhưng có thể được thu nhỏ và nhìn thấy trước. Rà 12 khoản trên, chừa dự phòng đúng mức, và buộc mọi thay đổi vào phụ lục là ba việc đơn giản giúp ngân sách của bạn đứng vững.

Muốn rà danh mục này cùng kỹ sư trên chính bản báo giá của bạn, hãy gọi 0965629779 hoặc xem bảng gói thi công.