So sánh 3 báo giá xây nhà trọn gói: cách đặt cạnh nhau để không chọn nhầm vì tổng tiền

Nhiều gia chủ xin được ba bản báo giá xây nhà trọn gói, đặt lên bàn và thấy chênh nhau khá xa. Phản xạ tự nhiên là chọn bản thấp nhất, hoặc chọn bản ở giữa cho "an toàn". Cả hai cách đều có thể sai, vì ba bản đó thường không nói về cùng một ngôi nhà. Bài này hướng dẫn bạn quy ba báo giá về cùng một mặt bằng để so sánh công bằng, từng bước, có bảng mẫu để tự điền.

Vì sao ba báo giá xây nhà trọn gói chênh nhau nhiều

Chênh lệch giữa các nhà thầu không chỉ đến từ lãi nhiều hay ít. Phần lớn đến từ việc mỗi bên đang báo cho một phạm vi khác nhau mà gia chủ không nhận ra. Các nguyên nhân hay gặp:

• Mỗi bên báo theo một bản vẽ khác, hoặc có bên chỉ báo theo lời kể, chưa có bản vẽ.
• Vật tư ghi chung chung: cùng là "gạch lát nền", "sơn ngoại thất", nhưng mỗi bên ngầm hiểu một mức chất lượng.
• Cách tính diện tích khác nhau: móng, mái, sân, ban công được nhân hệ số khác nhau, nên tổng diện tích tính tiền không bằng nhau.
• Hạng mục bị tách ra ngoài: cổng, tường rào, bể phốt, bể nước, sân, chống mối... có bên tính, có bên để "báo sau".
• Điều kiện áp dụng khác nhau: có bên giả định đất tốt, móng đơn; có bên đã tính sẵn phương án gia cố.

Vì vậy, trước khi hỏi "bên nào rẻ hơn", hãy hỏi "ba bản này có đang báo cho cùng một ngôi nhà không". Nếu bạn chưa chắc gói "trọn gói" của từng bên gồm những gì, bài xây nhà trọn gói là gì sẽ giúp bạn hình dung phạm vi chuẩn.

Bước 1: Đưa cả ba nhà thầu cùng một bộ hồ sơ

Đây là bước quan trọng nhất và cũng hay bị bỏ qua nhất. Ba nhà thầu chỉ báo được những con số so sánh được khi họ nhìn vào cùng một bộ thông tin.

Bộ hồ sơ tối thiểu nên gửi

1. Bản vẽ mặt bằng các tầng có kích thước, số phòng, vị trí phòng thờ, cầu thang, vệ sinh.
2. Mặt đứng và mặt cắt để thấy chiều cao tầng, kiểu mái, độ vươn mái, lan can.
3. Thông tin khu đất: kích thước, đường vào cho xe chở vật tư, nền đất (ruộng cũ, ao lấp hay đất thổ cư lâu năm), nhà liền kề.
4. Danh mục vật tư mong muốn (xem bước 2).
5. Danh sách hạng mục ngoài nhà bạn muốn làm cùng: cổng, tường rào, sân, bể nước, bể phốt, rãnh thoát nước.

Nếu chưa có bản vẽ, ít nhất hãy gửi cùng một bản phác tay có kích thước và ghi chú giống nhau cho cả ba bên. Một ví dụ dễ hiểu: nhà một tầng 8 × 12 m ở Nga Sơn, có phòng thờ riêng phía trước, 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh, mái ngói. Nếu một bên được kể "nhà 3 phòng ngủ", bên kia được xem bản vẽ có thêm phòng thờ và hiên rộng, hai con số chắc chắn không thể đặt cạnh nhau.

Bước 2: Chốt một danh mục vật tư chung để so sánh

Sau bản vẽ, vật tư là nguồn chênh lệch lớn thứ hai. Cách làm hiệu quả là bạn tự lập một danh mục vật tư "chuẩn để so" và yêu cầu cả ba bên báo theo đúng danh mục đó. Bên nào muốn đề xuất phương án khác thì báo thêm một cột riêng, không thay vào cột chính.

Với nhà ở vùng ven biển như Hậu Lộc, Hoằng Hóa, Nga Sơn, nên ghi thêm yêu cầu về sơn chống kiềm, chống mặn cho mặt ngoài và cách bảo vệ thép mái khỏi hơi muối. Với mái ngói, nên ghi rõ có bắt vít hoặc buộc hàng ngói biên, vì đây là chi tiết chịu gió bão mà có bên tính, có bên không. Gợi ý cách chọn vật tư có trong bài chọn vật liệu hoàn thiện cho nhà ở.

Bước 3: Quy đổi diện tích về cùng một cách tính

Phần lớn báo giá xây nhà trọn gói tính tiền theo diện tích quy đổi: diện tích sàn cộng với móng, mái, sân... mỗi phần nhân một hệ số. Vấn đề là mỗi nhà thầu dùng hệ số riêng. Nếu chỉ so "đơn giá mỗi mét vuông", bạn đang so hai con số đứng trên hai nền khác nhau.

Cách làm cụ thể

1. Yêu cầu mỗi bên ghi rõ bảng diện tích tính tiền: từng phần, diện tích thực, hệ số, diện tích quy đổi.
2. Lập một bảng so sánh, mỗi bên một cột, mỗi dòng là một phần của nhà.
3. Đánh dấu những dòng có hệ số khác nhau giữa các bên.
4. So tổng tiền của cùng một phạm vi, không so đơn giá.

Bảng trên chỉ là ví dụ minh họa cách đối chiếu. Nhìn vào là thấy ngay: bên B có tổng thấp hơn có thể chỉ vì chưa tính hiên và sân. Bên C gộp móng vào đơn giá sàn nên khó tách. Khi gặp trường hợp như C, hãy đề nghị họ tách móng thành dòng riêng.

Cách tính hệ số từng phần được giải thích chi tiết trong bài cách tính chi phí xây nhà trọn gói. Điều bạn cần nhớ ở đây chỉ là: so tổng tiền trên cùng phạm vi, không so con số trên mỗi mét vuông.

Các dòng hay bị gộp hoặc bỏ sót trong báo giá

Kể cả khi đã cùng bản vẽ và cùng vật tư, vẫn có những dòng dễ "biến mất" hoặc bị nhập vào một dòng chung chung. Đây là những chỗ tạo ra chi phí phát sinh về sau.

Nhóm dòng hay bị gộp

• Móng và xử lý nền: gộp vào đơn giá chung nên không biết đã tính móng đơn, móng băng hay đã có gia cố. Đất ruộng cũ, ao lấp ở vùng đồng bằng ven biển hay gặp tình trạng này.
• Điện nước: ghi "trọn gói điện nước" mà không có số điểm điện, số đèn, số vòi.
• Chống thấm: ghi một dòng chung, không rõ làm ở vệ sinh, sân thượng, sê nô hay cả chân tường.
• Mái: gộp khung kèo, ngói, diềm, máng nước vào một dòng nên khó kiểm tra.

Nhóm dòng hay bị bỏ sót

• Cổng, tường rào, sân lát, rãnh thoát nước quanh nhà.
• Bể phốt, bể nước ngầm, téc nước trên mái.
• Chống mối nền, đặc biệt với nhà dùng nhiều đồ gỗ, phòng thờ gỗ.
• Bậc tam cấp, bồn hoa, lan can, mái che sân phơi.
• Điện nước thi công, dọn dẹp, vận chuyển phế thải.
• Phần bàn thờ, vách thờ hoặc trần phòng thờ (thường được xem là nội thất, không nằm trong gói).
• Thủ tục, hồ sơ xin phép xây dựng nếu khu vực cần.

Cách nhanh nhất là yêu cầu mỗi bên gửi kèm danh sách hạng mục không bao gồm. Bên nào không có danh sách này, hãy hỏi trực tiếp từng dòng ở trên và ghi câu trả lời vào bảng. Bài chi phí phát sinh khi xây nhà liệt kê thêm các nguyên nhân phát sinh thường gặp để bạn đối chiếu.

Lập bảng so sánh báo giá xây nhà: mẫu để tự điền

Khi đã có đủ thông tin, hãy dồn tất cả vào một bảng duy nhất. Bạn có thể làm trên giấy hoặc bảng tính trên điện thoại.

Dòng quan trọng nhất là "tổng tiền sau khi bổ sung phần thiếu". Với bên chưa tính sân, tường rào, bể nước, hãy hỏi họ báo thêm những phần đó, rồi cộng vào. Lúc này ba con số mới thật sự so sánh được.

Ngoài tiền, hãy để ý cả mốc thanh toán và điều khoản phát sinh. Bài cách đọc báo giá và hợp đồng xây nhà hướng dẫn đọc kỹ phần này trước khi ký.

Những lỗi gia chủ hay mắc khi so sánh báo giá

• So đơn giá mỗi mét vuông thay vì so tổng tiền cùng phạm vi.
• Gửi mỗi bên một thông tin khác nhau, ví dụ quên báo cho một bên là muốn làm thêm gác lửng hoặc tum cầu thang.
• Nhận báo giá miệng hoặc qua tin nhắn ngắn, không có bảng hạng mục để đối chiếu.
• Không hỏi điều kiện áp dụng: báo giá đó giả định loại móng nào, đường vào xe lớn được không, có tính trường hợp phải chờ hết mùa mưa bão không.
• Bỏ qua thời gian hiệu lực: giá vật tư thay đổi theo thời điểm, một báo giá cũ vài tháng có thể không còn đúng.
• Chỉ nhìn giấy, không nhìn công trình: nên đến xem một vài nhà mà đơn vị đó đã làm, hỏi gia chủ về tiến độ và cách xử lý khi có thay đổi.

Một dấu hiệu cần cân nhắc là bản báo giá thấp hơn hẳn hai bản còn lại mà không giải thích được vì sao. Không có nghĩa bên đó chắc chắn không tốt, nhưng bạn nên yêu cầu họ chỉ rõ thấp hơn ở dòng nào.

Kết luận

So sánh ba báo giá xây nhà trọn gói không khó nếu bạn làm theo thứ tự: cùng hồ sơ, cùng danh mục vật tư, cùng cách tính diện tích, rồi soi kỹ các dòng hay bị gộp hoặc bỏ sót. Khi ba con số đứng trên cùng một phạm vi, bạn sẽ chọn được đơn vị phù hợp bằng lý lẽ, không chỉ bằng cảm giác.

Nếu gia đình muốn có thêm một bản dự toán chi tiết để đối chiếu, bạn có thể xem cách Hiluxhome lập dự toán tại trang báo giá, gọi hotline 0965629779 hoặc để lại thông tin trên website để được tư vấn theo đúng khu đất của mình.