Ngân sách 1 tỷ, 1,5 tỷ hay 2 tỷ: chia thế nào để xây nhà nông thôn Thanh Hóa?

Khi nghĩ đến chuyện làm nhà, nhiều gia đình ở nông thôn Thanh Hóa bắt đầu từ một con số trong đầu: "nhà mình có 1 tỷ", hay "tính tối đa 2 tỷ". Câu hỏi thực sự không phải "1 tỷ xây được nhà gì" mà là "1 tỷ này nên chia ra sao để ngôi nhà ở được, bền và không phải dừng giữa chừng".

Bài này không hứa một con số diện tích cụ thể, vì đơn giá thay đổi theo thời điểm và vật tư. Bạn sẽ có một cách chia ngân sách và một công thức tự tính, rồi thay đơn giá hiện hành từ báo giá bạn nhận được.

Đừng dồn cả ngân sách vào "phần xây"

Sai lầm hay gặp là dùng hết tiền cho phần thô và hoàn thiện, rồi không còn gì cho sân, cổng, bể nước và nội thất. Một cách chia an toàn:

Các tỷ trọng trên là định hướng, cần điều chỉnh theo từng gia đình. Điều quan trọng là mỗi nhóm có một dòng riêng trong bảng ngân sách.

Công thức tự tính diện tích có thể xây

Lấy tổng ngân sách trừ đi ngoại thất, nội thất và dự phòng, phần còn lại là ngân sách cho xây dựng. Sau đó:

Diện tích quy đổi có thể xây = ngân sách xây dựng ÷ đơn giá trọn gói

Rồi từ diện tích quy đổi, trừ phần móng, mái và sân theo hệ số (xem bài cách tính chi phí xây nhà trọn gói) để ra diện tích sàn thực. Đơn giá bạn lấy từ báo giá hiện hành, không nên dùng con số nghe được ở nơi khác vì mỗi nơi tính một phạm vi vật tư.

Chọn kiểu nhà theo ngân sách

• Ngân sách vừa phải: nhà một tầng hình khối gọn, mái ngói hoặc mái bằng, vật tư cân đối. Nhà cấp 4 có sân rộng thường tiết kiệm hơn nhà hai tầng cùng diện tích sử dụng vì không cần cầu thang và kết cấu chịu tải nhiều tầng.
• Ngân sách khá: nhà một tầng nhiều phòng, chữ L hoặc chữ U ôm sân trong; hoặc nhà hai tầng để dành đất làm vườn.
• Ngân sách rộng: nhà hai tầng mái Nhật, ốp đá hoặc ốp gỗ, nhiều tiện nghi.

Xem thêm bài nhà một tầng hay hai tầng để so sánh công năng và chi phí.

Những điều làm ngân sách "bay" nhanh

1. Đổi thiết kế khi đang thi công.
2. Nâng cấp vật tư từng chút một mà không cộng dồn lại.
3. Nền đất yếu phải gia cố khi đã đào móng.
4. Quên ngoại thất: cổng, tường rào, sân.
5. Không có hợp đồng ghi rõ danh mục vật tư và cách tính phát sinh.

Ví dụ tính ngược bằng "phần" (số giả định)

Để tránh nhầm với giá thật, ví dụ dưới đây dùng đơn vị giả định gọi là "phần". Giả sử tổng ngân sách là 100 phần.

1. Trừ ngoại thất (sân, cổng, tường rào, bể): 10 phần.
2. Trừ nội thất cơ bản: 12 phần.
3. Trừ dự phòng: 8 phần.
4. Còn lại cho xây dựng: 100 − 10 − 12 − 8 = 70 phần.

Giả sử đơn giá trọn gói báo là 0,3 phần cho mỗi m² quy đổi. Khi đó diện tích quy đổi có thể xây là 70 ÷ 0,3 ≈ 233 m².

Nếu nhà là một tầng, móng băng (50%), mái ngói vì kèo (70%) và sân 20 m² (50%), gọi diện tích sàn là S thì tổng quy đổi là S × (0,5 + 1 + 0,7) + 20 × 0,5 = 2,2S + 10. Cho 2,2S + 10 = 233 thì S ≈ 101 m². Như vậy, với giả định trên, bạn xây được ngôi nhà khoảng 100 m² sàn.

Điều quan trọng không phải con số 101 mà là cách làm: bạn có thể thay "phần" bằng tiền thật và thay đơn giá bằng báo giá hiện hành để tự tính cho gia đình mình.

Ba hướng chọn kiểu nhà theo mức ngân sách

Hãy đọc thêm nhà một tầng hay hai tầng và nhà cấp 4 chữ L, chữ U để biết ưu nhược từng hướng.

Khi thiếu vốn giữa chừng: phương án an toàn

1. Dừng đúng điểm an toàn: nên dừng sau khi xong phần mái và chống thấm, không dừng khi móng hoặc thân còn hở.
2. Che chắn kỹ phần dở dang để khỏi hư hỏng do mưa nắng.
3. Làm trước phần ở được: một hoặc hai phòng, bếp và nhà vệ sinh, hoàn thiện phần còn lại sau.
4. Giữ hợp đồng và phụ lục để sau này làm tiếp có căn cứ.
5. Cân nhắc vay thêm có kế hoạch, xem vay ngân hàng để xây nhà.

Nên tránh vay nóng hoặc huy động ngắn hạn lãi cao chỉ để kịp tiến độ.

Kết luận

Cùng một số tiền, hai gia đình có thể ra hai ngôi nhà rất khác nhau, tùy cách chia ngân sách và kiểu nhà chọn. Hãy ghi rõ từng nhóm chi phí, chừa dự phòng, rồi chọn hình khối gọn, kết cấu chắc.

Nếu bạn muốn xem các phương án phù hợp ngân sách, hãy tham khảo mẫu nhà và bảng gói thi công, hoặc gọi 0965629779 để kiến trúc sư tư vấn theo khu đất của bạn.