Mục lục bài viết
Nhiều gia chủ vẽ nhà theo ý thích, đến khi xin phép hoặc hỏi quy hoạch mới biết phải lùi vào, phải giảm diện tích xây. Khoảng lùi và mật độ xây dựng là hai khái niệm cần hiểu ngay từ đầu, vì chúng quyết định hình dáng ngôi nhà trên mảnh đất.
Các khái niệm cơ bản
| Khái niệm | Hiểu đơn giản |
|---|---|
| Lộ giới | Phần đất dành cho đường và hạ tầng, không được xây dựng nhà |
| Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng | Ranh giới giữa phần đường và phần đất; đường xây dựng tối đa của công trình |
| Khoảng lùi | Khoảng cách từ ranh đất hoặc chỉ giới đường đỏ đến mặt nhà |
| Mật độ xây dựng | Tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình so với diện tích thửa đất |
| Hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa | Giới hạn tổng diện tích sàn và chiều cao nhà |
Vì sao ảnh hưởng đến thiết kế?
- Khoảng lùi quyết định vị trí nhà trên đất, kích thước sân trước, chỗ để xe.
- Mật độ giới hạn diện tích đáy nhà; đất hẹp, mật độ cao thì phải xây cao hơn hoặc tận dụng tầng.
- Chiều cao, số tầng ảnh hưởng đến kiểu mái và công năng.
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, cùng quy hoạch chi tiết của địa phương, là những căn cứ thường được áp dụng; con số cụ thể nên được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
Cách hỏi cho đúng
- Chuẩn bị số tờ, số thửa, sơ đồ thửa đất.
- Hỏi: "Thửa đất này khoảng lùi tối thiểu so với đường và ranh giới bao nhiêu?"
- Hỏi: "Mật độ xây dựng tối đa và chiều cao tối đa cho phép là bao nhiêu?"
- Hỏi: "Có hành lang bảo vệ nào (đường điện, đê điều, sông kênh) đi qua không?"
- Ghi lại câu trả lời và nhờ xác nhận bằng văn bản nếu có thể.
Ảnh hưởng đến nhà nông thôn
Ở nông thôn, đất thường rộng nên dễ đáp ứng mật độ, nhưng khoảng lùi với đường liên xã, đường tỉnh hoặc đường có hành lang thoát lũ lại là điều dễ bị bỏ qua. Xem thêm kiểm tra quy hoạch thửa đất và nhà cấp 4 chữ L, chữ U.
Ví dụ minh họa cách tính mật độ xây dựng (số giả định)
Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm diện tích chiếm đất của công trình so với diện tích thửa đất. Giả sử thửa đất rộng 300 m² và mật độ tối đa cho phép là 60% (đây là số giả định để minh họa, không phải quy định cho thửa đất nào).
| Bước | Tính |
|---|---|
| Diện tích đất | 300 m² |
| Mật độ tối đa (giả định) | 60% |
| Diện tích chiếm đất tối đa của công trình | 300 × 0,6 = 180 m² |
| Phần còn lại cho sân, vườn, lối đi | 120 m² |
Nếu ngôi nhà bạn dự kiến một tầng 150 m² thì phù hợp; nếu muốn một tầng 200 m² thì cần giảm hoặc xây thêm tầng để giữ diện tích chiếm đất trong giới hạn. Con số thật cần hỏi cơ quan có thẩm quyền.
Vài lưu ý khi bố trí nhà theo khoảng lùi
- Vẽ khoảng lùi lên bản vẽ mặt bằng ngay từ đầu, để thấy vùng được xây.
- Tính cả mái đua, ban công, bậc thềm: có thể được tính hoặc không tính tùy quy định, cần hỏi.
- Khoảng lùi hai bên và phía sau cũng có thể có yêu cầu riêng.
- Cổng, tường rào có quy định riêng về vị trí, chiều cao.
- Khoảng cách với nhà hàng xóm cần tính để thông gió, ánh sáng và phòng cháy.
Kết luận
Hãy hỏi về khoảng lùi và mật độ trước khi chốt bản vẽ, không phải sau. Một câu hỏi đúng lúc có thể giúp bạn tiết kiệm nhiều lần sửa thiết kế.
Nếu bạn cần kiến trúc sư đối chiếu quy hoạch khi thiết kế, hãy xem dịch vụ thiết kế nhà hoặc gọi 0965629779.
Câu hỏi thường gặp
Khoảng lùi có giống nhau với mọi thửa đất không?
Không. Phụ thuộc loại đường, vị trí, quy hoạch chi tiết và quy định địa phương. Hãy hỏi cho thửa đất cụ thể.
Xây lấn khoảng lùi có sao không?
Có thể bị xử lý vi phạm và gặp khó khi hợp thức hóa. Nên đảm bảo thiết kế đúng khoảng lùi ngay từ đầu.
